Bu yazımızda sizlere gayrimenkullerin kiralanmasında kiracı ve kiraya verenlerin haklarını aktarmaya çalışacağım.

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunumuzun 299 ve devamındaki maddelerinde düzenlenmiştir. Bu sözleşmeler iki tarafa borç yükleyen ivazlı sözleşmelerdir. Yani kiraya veren için bir şeyin kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya sağlama borcunu getirirken; kiracıya da kararlaştırılan kira bedelini kiraya verene ödeme borcunu yüklemektedir.

KİRACI ZAYIF OLAN TARAFTIR.

Kanun koyucu, gayrimenkul kiralarında zayıf olan tarafı kiracı olarak görmektedir. Bu nedenle de kiracının korunması ilkesini esas kabul etmektedir. Yani kira sözleşmesinin ya da kanunun yorumlanmasında kiracının lehine yorumlar yapılması gerekir. Bu noktada bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağını hatırlatmak isterim.

Kırtasiyelerden edinilen kira kontratlarının kullanılması, şekil serbestisi olan kira sözleşmelerinin yazılı yapılmaktan imtina edilmesi ya da sözleşmede demirbaş, kira süresi, kira artış oranı, alt kiracı ilişkisi gibi önemli hususların düzenlenmemiş olması sözleşmenin tarafları arasında sorunlar yaşanmasına neden olmaktadır.Bu sorunların azaltılması, hak kayıplarının engellenmesi için kira sözleşmelerinde sözleşme öncesinde, yapılmış sözleşmelerin değiştirilmesi esnasında ya da icra ve/veya dava süreçlerinde konunun uzmanı avukatlardan destek alınarak yürütülmesini tavsiye ediyorum.

MUACCELİYET KURALI ARTIK UYGULANMIYOR.

İnternet çağının en büyük çıkmazı olan bilgi kirliliği gerek kiracıların gerek kiraya verenlerin kafasını karıştırmaktadır. Mesela eski kanun döneminde geçerli olan ve kanaatimizce kaldırılmasında da isabet bulunan muacceliyet kuralı artık uygulanmamaktadır. Bu kurala göre kiracı bir aylık kira bedelini ödemediği takdirde kalan onbir aylık kira bedeli kiraya veren tarafından talep edilebiliyordu. Bu şart matbu hazırlanan kırtasiye kira kontratlarında hala yer aldığı için uygulamada kafa karışıklığına neden olabilmektedir. Diğer taraftan sözlü olarak kurulabilen kira sözleşmelerindeki değişiklik ya da uyarlamaların e-mail yoluyla taraflara bildirilebiliyor olması hem uygulamadaki pratikliği hem de ispat müessesesinin işletilmesini sağlar. Şöyle ki, mesela gece kiralananda su borusu patladığını fark eden kiracı öncelikle vanalarını kapatacak. Sonra boruların fotografını çekerek ev sahibine mail atacak. Bu hasarın, örneğin iki gün içinde tamir ettirilmesini isteyebilir. Aksi halde kendisinin tamir/tadilat işlemlerini yaptırarak bedeli kira sözleşmesinden düşeceğini belirtebilir. Ev sahibinin “sen tamir yaptır, sonra kiradan düşeriz” sözlü beyanı sonrasında olası bir kötü niyetli yaklaşımı ile kira bedelinden düşülmemesinin önlemi alınmış olacaktır.

KANUN KOYUCU KİRACIYI KORUR.

Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız sorunlardan biri de kira artış oranlarının belirlenmesi noktasında yaşanmaktadır. Önemle belirtelim ki kira sözleşmesinde bu oran belirlenmemiş olabilir bu haliyle taraflar konsensus sağlanmadan kirayı arttıramayacaklardır. Asgari bir artış belirlenmemiş olmakla birlikte kanun koyucu kiracıyı korumak için azami olarak oniki aylık tüfe ortalamasını artış oranı olarak belirlenebileceğini düzenlemiştir. Kira artış oranında zımni kabulün olmadığının altını çizmek isteriz. Şöyle ki taraflar sözleşmelerinde artış oranı belirlediler ancak pratikte kira arttırılmadan birkaç kira dönemi boyunca bedel ödendi ve kiraya veren artışsız kira bedelini kabul etti buna rağmen kiraya verenin artış oranındaki kira bedelini sonradan kiracıdan talep hakkı bakidir.

DEMİRBAŞLARIN FOTOĞRAFLANMASI ÖNEMLİ.

Kira sözleşmelerinde demirbaşların belirtilmesi, taşınmazın ne şekilde tesliminin yapıldığının yazılması ve fotograflanması da oldukça önemlidir. Buna bağlı depozito olarak ödenen kanuni adıyla güvence bedelinin ne kadar alınacağı ve ne zaman ne şekilde iade edileceğinin de belirtilmesi gerekir. Şunu da belirtelim ki kanuna göre güvence bedeli en çok üç aylık kira bedeli kadar alınabilir. Yargıtay kararlarında kural olarak herkesin aldığını teslim borcunun olduğu belirtilse de olağan kullanımdan kaynaklı yıpranma paylarının kiracıdan alınamayacağına ilişkin kararlar bulunmaktadır.

KİRALAMA DÖVİZ CİNSİNDEN YAPILAMAZ.

Cumhurbaşkanlığı kararnamesi gereği kiralananların döviz cinsinden değil Türk Lirası olarak sözleşmede düzenlenmesi gerektiğini hatırlatmakta fayda vardır. İlaveten 5 yılını doldurmamış kira sözleşmeleri bakımından da kira tespit davası açılamayacaktır. Tespit davası açılması uygun olan kira sözleşmeleri bakımından hakim emsal araştırması yaparak karar verecek olup bu bedel kiracı lehine oniki aylık tüfe artış oranına göre belirlenecektir. İşyeri kiralarının hepsinin, konut kiralarınınsa 500 Türk Lirası’nın üzerinde olanların banka yoluyla ödenmesi şartı bulunmaktadır.

ÜÇ YIL İÇİNDE KULLANMA ZORUNLULUĞU VAR.

Ve son olarak kiralananın ihtiyaç sebebi ile tahliyelerinde kanun koyucunun aynı ilçe sınırları içinde kiraya verene ait başka bir taşınmazının olmamasını şart koştuğunu; 10 yıllık kira sözleşmelerinin herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirilebileceğini de belirtmek gerekir. Kiraya veren ihtiyaç sebebi ile tahliye istemesine rağmen 3 yıl içinde ihtiyacına uygun kullanmazsa kiracının tazminat talep hakkı doğmaktadır. Ancak kiracının bu hakkını kullanabilmesi için taşınmazı icra takibi ya da tahliye davası sonrasında tahliye etmesi gerekir. Yani sadece kiraya verenin çektiği ihtarname üzerine taşınmazı tahliye etmiş olmamalıdır.

Kira süresi dolmadan taşınmazın maliki değişirse, bu durum tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik kiracıya taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını ve taşınmazın devri tarihi itibari ile kira bedellerini kendisine ödemesi gerektiğini ihtar edebilir. Eğer yeni malik sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, taşınmazı yeni malik olarak kendisi, eşi, alt-üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdireceğini, kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini ve 6 ay içinde taşınmazın tahliyesini talep edebilir.